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营政发〔2018〕22号:营口市人民政府关于印发营口市土地储备工作实施意见的通知
  来源:文电科 作者: 发布时间:2018年10月18日
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  各县(市)区人民政府,市政府各部门、各派出机构、各直属单位: 

  《营口市土地储备工作实施意见》业经2018817日第十六届市政府第13次常务会议审议通过,现予印发,请认真贯彻执行。 

    

                                                                 营口市人民政府    

                                                               20181012 

      (此件公开发布) 

    


  营口市土地储备工作实施意见 

    

  为贯彻落实国家土地储备政策、法规,进一步规范城区土地收购储备工作,结合我市实际,特制订本实施意见。 

  一、总体目标  

  (一)通过制定本实施意见,进一步规范我市土地储备管理工作,增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力,促进土地资源的高效配置和合理利用。 

  二、基本原则 

  (二)坚持宜储则储,宜征则征的基本原则,坚持土地收储以效益优先的实施原则。土地储备收益原则上不低于收储、净地总成本(含国家、省、市政策计提各项资金、基金)的10% 

  三、职能分工 

  (三)营口市土地储备工作在营口市土地决策委员会领导下实施完成。营口市土地决策委员会负责审议土地资源管理政策措施、全市三年滚动储备计划、全市土地储备范围及规模、年度土地储备和供应计划、重大项目的土地处置意见、储备地块实施方案以及其他需要提交讨论的重要事项。 

  (四)市土地主管部门负责土地储备工作的统一归口管理。市土地储备交易中心是土地收购储备法人单位,承担土地储备的具体实施工作。 

  市财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 

  市规划主管部门负责土地储备规划条件编制工作。 

  市房征部门受市土地主管部门委托承担房屋的征收工作。 

  市审计部门负责资金审计。 

  市人防部门负责收储地块内人防工程相关事宜。 

  市综合执法部门负责配合有关部门对收储地块内违法建筑的拆迁执法。 

  市行政审批部门负责收储地块有关项目的审批立项。 

  市发改部门负责配合做好制定土地储备计划有关工作。 

  市环保部门负责对建设用地土壤环境状况调查、风险评估和污染地块管理与修复活动进行监督。 

  市国资部门负责协调国有企业对土地储备中国有资产处置工作。 

  区政府受市土地主管部门委托开展对收储地块的征收、协调。 

  (五)市政府成立土地收储专家评审工作组、土地收储资金审核工作组和土地决策委员会,对土地储备实施管理。 

  市土地收储专家评审工作组成员包括土地管理、房地产评估等方面的专业技术人员。 

  市土地收储资金审核工作组成员单位包括市政府负责财政、国土、住房城乡建设、房屋征收等管理职能的相关部门,以及市土地储备交易中心、涉及项目用地的区政府和开发区(园区)管委会等单位。 

  市土地决策委员会组成人员包括市政府主要领导、市政府分管领导、市政府秘书长和市政府分管副秘书长,以及市政府负责发改、财政、住房城乡建设、行政审批、环保、人防、房屋征收、综合执法、国有资产、法制、国土等管理职能的相关部门主要领导。 

  涉及项目用地的区政府、开发区(园区)管委会及相关部门主要领导可根据需要列席土地决策会议。 

  (六)土地收储实行两审一决策的管理机制。 

  市土地储备交易中心组织土地收储专家评审工作组成员对土地收储方案进行评审,形成土地收储方案专家评审意见,交由市土地收储资金审核工作组审核。 

  市财政管理部门组织市土地收储资金审核工作组,参考土地收储方案专家评审意见,对土地收储方案进行审核,形成资金审核意见。 

  市土地决策委员会召开会议,对土地收购储备等事宜进行决策,并形成会议纪要。 

  四、储备范围 

  (七)下列土地可以纳入储备范围: 

  1.依法收回的国有土地; 

  2.收购的土地; 

  3.行使优先购买权取得的土地; 

  4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地; 

  5.其他依法取得的土地。 

  五、土地储备计划制定 

  (八)土地储备计划实行区级上报、市级统筹的方式。 

  1.三年滚动计划。根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等,市土地主管部门会同市规划主管部门、市财政部门、市发改部门等编制土地储备三年滚动计划,合理确定未来三年土地储备规模,对三年内可收储的土地资源,在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排,优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。 

  2.年度土地储备计划。根据城市建设发展和土地市场调控的需要,结合社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素,进行可行性研究分析,以效益优先为原则,合理制定年度土地储备计划。年度土地储备计划内容应包括: 

  1)上年度末储备土地结转情况(含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单); 

  2)年度新增储备土地计划(含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单); 

  3)年度储备土地前期开发计划(含当年前期开发地块清单); 

  4)年度储备土地供应计划(含当年拟供应地块清单); 

  5)年度储备土地临时管护计划; 

  6)年度土地储备资金需求总量。 

  (九)每年第三季度初各区政府将下一年度土地储备计划基础资料报送市土地储备交易中心。 

  土地储备计划基础资料包括计划文本、图件和相应的电子文件。 

  计划文本包括但不限于: 

  1.编制依据及市场分析; 

  2.计划实施时序及保证措施; 

  3.土地储备计划项目明细表(包括宗地面积、土地利用现状、收储所需资金、收储时序安排、规划指标等)。 

  计划所附图件包括但不限于: 

  1.项目分布区位图; 

  2.标注拟收储宗地范围和面积的测绘图(比例尺视宗地面积自行确定)。 

  相应的电子文件即上述文本及图件的电子版。 

  (十)市土地主管部门根据各区政府报送的土地储备计划基础资料、上一年度土地储备计划完成情况和供地完成情况,形成《年度土地储备计划》(草案),每年第三季度末由市土地主管部门会同市住建委、市财政局及相关部门根据《年度土地储备计划》(草案)统一制定年度土地储备计划,明确具体储备项目、储备主体和进度目标,报市土地决策委员会审定。 

  六、土地收储方式 

  (十一)土地收储方式可采取以下二种收储方式:直接收储、委托收储。 

  1.直接收储方式 

  对于收储地块现状为企、事业单位的地块,市土地储备交易中心可选择直接收储方式。市土地储备交易中心直接委托中介机构(土地评估、房地产评估、资产评估、审计机构等)对拟收储宗地进行土地、地上建(构)筑物和其他资产进行评估,市土地储备交易中心组织专家对评估价格进行评审,根据评审结果,与土地使用权人协商拆迁补偿费用,市土地储备交易中心将协商结果提交市土地主管部门和市财政部门确认。 

  除房地产等经营性用地以外,由区政府、相关开发区(园区)或政府其他部门实施拆迁形式的净地,市土地储备交易中心组织专家验收,符合净地要求的纳入土地储备库,按土地储备管理有关规定管理。 

  2.委托收储方式 

  对于以住宅为主要收储对象的地块,市土地储备交易中心与区政府或房屋征收部门共同委托评估机构对拟收储宗地进行土地、地上建(构)筑物和其他资产进行评估,组织专家对评估价格进行评审,同时将市房屋征收管理办法中规定的政策性补助和奖励连同评审结果报市财政局进行资金审核。依据财政审核结果与区政府或房征办签订委托协议。由区政府或房征办与土地使用权人签订补偿协议。 

  七、具体实施流程 

  (十二)由市土地决策委员会确定收储地块和实施时序。 

  (十三)调查核实宗地现状。市土地储备交易中心函告国土房屋产权部门,对拟收购储备的土地及地上建(构)筑物的面积、用途、权属、他项权利、抵押、查封等情况进行调查核实,取得权籍调查资料。调查地块是否存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝灾害、地质灾害风险。对于产权不清晰的土地不予收储。 

  (十四)组织评估测算。市土地储备交易中心委托中介机构进行评估测算,对拟收储宗地的地上建筑物(附着物)、构筑物、土地、其他资产、机器设备及搬迁、人员工资及停产损失等进行综合评估测算。 

  (十五)评估结果评审。市土地储备交易中心组织召开拟收储项目专家评审会,对评估结果、土地收储成本进行初步审核,形成专家初审意见。 

  财政部门召集资金审核组会议,形成资金审核组意见。 

  (十六)确定补偿费用。评估结果是确定补偿费用的参考依据,在此基础上,在确保政府不低于10%土地收益的条件下,由市土地主管部门和市财政部门确认补偿标准。 

  (十七)进行效益分析。依据收储地块的规划用途,由市土地储备交易中心委托评估机构做好土地预期出让价格评估,以此与收储成本比较进行效益分析,作为开展储备工作的参考依据。 

  (十八)编制项目储备实施方案。根据项目特点及政府要求,编制项目储备实施方案,经专家评审通过后报市土地决策委员会或市政府批准。 

  (十九)签订合同。市土地储备交易中心与土地使用权人签订土地使用权收购合同,并按合同约定支付补偿费用。 

  (二十)风险评估治理。对存在土地污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝灾害、地质灾害风险等情况的土地,按照有关规定由相关单位完成评估治理。 

  (二十一)纳入土地储备库。入库储备土地应是产权清晰的土地。储备土地入库前,原土地使用权人向市不动产登记中心申请注销土地使用证及房屋产权证。市土地储备交易中心向市不动产登记中心申请办理登记手续,储备土地登记的使用权类型统一确定为其他(政府储备) 

  (二十二)储备地块管护。市土地储备交易中心对纳入储备的土地的不同特点采取自行管护、委托管护、临时利用等不同方式进行管护;建立巡查制度,对侵害储备土地权利的行为做到早发现、早制止、早处理。对储备土地的管护,可以由市土地储备交易中心的内设机构负责,也可由市土地储备交易中心按照相关规定选择管护单位。 

  在储备土地未供应前,市土地储备交易中心可将储备土地或连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用,一般不超过两年,且不能影响土地供应。储备土地的临时利用报市土地主管部门同意。其中,在城市规划区内储备土地的临时使用,需搭建建(构)筑物的,在报批前,应当先经城市规划行政主管部门同意,不得修建永久性建筑物。 

  (二十三)储备土地的开发。市土地储备交易中心组织开展对储备土地必要的前期开发,为政府供应土地提供必要保障。 

  储备土地的前期开发应按照该地块的规划,完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设,并进行土地平整,满足必要的通平要求。具体工程要按照有关规定,通过公开招标方式选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。 

  前期开发工程施工期间,市土地储备交易中心对工程实施监督管理。工程完成后,市土地储备交易中心按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收,并按有关规定报市土地主管部门备案。 

  (二十四)供应土地。储备土地在完成前期开发整理后,纳入我市土地年度供应计划。经市政府批准后,由市土地主管部门统一供应。已入储备库的土地出让时,若土地规划预期评估报告在有效期内,则不再对土地出让价格进行评估;若评估报告不在有效期内,则由土地储备交易中心重新组织评估。 

  八、资金管理 

  (二十五)土地储备资金来源。土地储备资金从以下渠道筹集:一是财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给市土地储备交易中心的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用;二是财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金(商住用地);三是发行地方政府债券筹集的土地储备资金;四是经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;五是上述资金产生的利息收入。 

  (二十六)土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府预算安排,实行专款专用。 

  (二十七)土地储备零星收入全部缴入同级国库,纳入一般公共预算,实行收支两条线管理。土地储备零星收入包括:出租储备土地取得的收入;临时利用储备土地取得的收入;储备土地的地上建筑物及附着物残值变卖收入及其他收入。 

  (二十八)市土地储备交易中心应当严格按照规定用途使用土地储备资金,不得挪用。市土地储备交易中心所需的日常经费,纳入政府预算,与土地储备资金实行分账核算,不得相互混用。 

  (二十九)市土地储备交易中心按规定编制土地储备资金收支项目预算,经市土地主管部门审核,报市财政部门审定后执行。年度终了,土地储备机构向市财政部门报送土地储备资金收支项目决算,由市财政部门审核或者由市财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。 

  (三十)土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。 

  九、监管责任 

  (三十一)信息化监管。市土地主管部门利用土地储备监测监管系统,监测监管市土地储备交易中心业务开展情况。 

  市土地储备交易中心按要求在土地储备监测监管系统中填报储备土地、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等相关信息,接受主管部门监督管理。 

  (三十二)部门分工监管。市土地主管部门及市财政部门按照职责分工,互相配合,保证土地储备工作顺利开展。 

  市土地主管部门应监管土地储备机构、业务运行、资产管理及资金使用,定期考核,加强对土地储备机构的管理与指导;及时核准上传市土地储备交易中心在土地储备监测监管系统中的信息,审核调整土地储备计划及资金需求,并配合市财政部门做好土地储备专项债券额度管理及发行等相关工作。 

  财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作。 

  市审计局负责对土地储备资金的真实、合法和效益,依法进行审计监督。 

  十、其他要求 

  (三十三)本实施意见适用于营口市站前区、西市区、老边区(营口市城市规划控制区内)、产业基地、自贸区。 

   盖州市、大石桥市、鲅鱼圈区、老边区(营口市城市规划控制区外)对本《实施意见》参照执行。 

  (三十四)本实施意见自发布之日起实施。营口市人民政府办公室于2010720日印发的《营口市土地储备工作实施意见(试行)》(营政发〔20109号)同时废止。 



 
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